{"id":55808,"date":"2025-12-12T15:05:28","date_gmt":"2025-12-12T14:05:28","guid":{"rendered":"https:\/\/abi-newsite.azurewebsites.net\/?p=55808"},"modified":"2026-03-12T15:05:59","modified_gmt":"2026-03-12T14:05:59","slug":"nel-valore-dellimmobile-conta-anche-la-sostenibilita-nel-tempo-di-ildegarda-ferraro-angelo-peppetti","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/www.abi.it\/en\/nel-valore-dellimmobile-conta-anche-la-sostenibilita-nel-tempo-di-ildegarda-ferraro-angelo-peppetti\/","title":{"rendered":"Nel valore dell\u2019immobile conta anche la sostenibilit\u00e0 nel tempo di Ildegarda Ferraro, Angelo Peppetti"},"content":{"rendered":"
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Nel valore dell\u2019immobile conta anche la sostenibilit\u00e0 nel tempo<\/h1>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ildegarda Ferraro<\/strong>, Angelo Peppetti<\/strong>, ABI<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/article>\n\t\t\t\t

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Secondo il nuovo concetto di property value, il valore di un immobile non dipende solo dal suo valore di mercato, ma anche dalla valutazione dei rischi connessi (fisici e di transizione), dai fattori Esg, dall\u2019evoluzione del ciclo immobiliare, dall\u2019applicazione di standard di valutazione internazionali. Ed \u00e8 collegato alla durata del finanziamento garantito. L\u2019ultimo aggiornamento delle Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, frutto del Tavolo tecnico cui partecipano l\u2019ABI, gli Ordini dei periti, le Associazioni di rappresentanza delle societ\u00e0 di valutazione immobiliare, le associazioni che elaborano gli standard internazionali e Tecnoborsa, innova il quadro per le banche, i periti e i consumatori. \u00abIl tema \u2013 sottolinea il Dg ABI Marco Elio Rottigni \u2013 \u00e8 particolarmente importante per il settore bancario, vista la rilevanza del portafoglio di credito immobiliare, ma anche per imprese e famiglie\u00bb.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Le Linee guida<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La questione \u00e8 costantemente all\u2019attenzione di ognuno. Quanto vale la propria casa o l\u2019immobile che si vuole comprare o ristrutturare. E un hotel, un centro commerciale, un impianto sportivo, un terreno agricolo. Per una banca l\u2019argomento \u00e8 quanto mai in primo piano, viste anche le normative stringenti cui deve attenersi. Ed \u00e8 particolarmente rilevante per i professionisti che si occupano della valutazione. Tracciano un quadro chiaro le Linee guida per la valutazione degli immobili in garanzia delle esposizioni creditizie, giunte alla V edizione. Alla luce del quadro normativo complessivo, le Linee guida promuovono la trasparenza e la correttezza delle procedure di stima degli immobili, riportano una serie di principi, regole e procedure per le valutazioni a garanzia delle esposizioni creditizie, a supporto della tenuta della stabilit\u00e0 economico-finanziaria del settore e degli intermediari creditizi. Anche l\u2019ultimo aggiornamento, il quinto, \u00e8 stato elaborato e condiviso da ABI e dal Tavolo sulla valutazione degli immobili a garanzia delle esposizioni creditizie1 con la collaborazione di Associazioni e rappresentanti degli standard internazionali di valutazione immobiliare. Va da s\u00e9 che la presenza di geometri, ingegneri, architetti, agronomi, agrotecnici e periti, professionisti impegnati in prima persona nella valutazione, e delle Associazioni di rappresentanza delle societ\u00e0 di valutazione immobiliare (Assovib e Confindustria Assoimmobiliare) rendono il quadro particolarmente nitido. E cos\u00ec anche la partecipazione dei providers degli standard di valutazione europea e internazionale (Evs, Ivs e Rics), insieme a Confedilizia, Tecnoborsa, Fiabci-Italia e all\u2019Istituto Italiano di Valutazione immobiliare (Isivi), consente di avere tutti i riferimenti in campo. Un grande lavoro di squadra, insomma.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Dg ABI Rottigni<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00abIl tema dell\u2019estimo \u2013 sottolinea Marco Elio Rottigni, Direttore Generale dell\u2019ABI \u2013 \u00e8 particolarmente importante per il settore bancario, visto il rilievo del portafogli di credito immobiliare delle banche. I finanziamenti a famiglie e imprese garantiti da immobili residenziali o commerciali a giugno 2025 hanno superato i 500 miliardi di euro in termini di consistenze. Il fenomeno \u00e8 particolarmente importante per le famiglie, visto che la percentuale di finanziamenti assistiti da garanzie immobiliari rappresenta i 2\/3 del totale. Questa significativit\u00e0 impone la massima attenzione alla necessit\u00e0 di promuovere la correttezza nelle procedure di stima degli immobili per favorire la stabilit\u00e0 degli intermediari creditizi. E ci\u00f2 ha rilievo sia per le operazioni di erogazione dei finanziamenti, sia per le emissioni\/acquisizioni di titoli da operazioni di cartolarizzazione e di obbligazioni bancarie garantite, come i covered bond\u00bb.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Certezza e trasparenza<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Le Linee guida perseguono l\u2019obiettivo di \u00abcertezza del valore \u00bb e trasparenza nei confronti di tutti: sia privati come i clienti mutuatari, agenzie di rating, che Istituzioni, dall\u2019Autorit\u00e0 Bancaria Europea, alla Banca d\u2019Italia, all\u2019Agenzia delle Entrate gi\u00e0 Agenzia del Territorio, sino ai Tribunali delle esecuzioni immobiliari. La prospettiva \u00e8 quella di concorrere a modernizzare il mercato delle valutazioni immobiliari, rendendolo pi\u00f9 efficiente, dinamico e integrato a livello europeo e al tempo stesso valorizzare l\u2019alto grado di professionalit\u00e0 dei valutatori italiani.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Dal valore di mercato al property value<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Con l\u2019aggiornamento delle Linee guida viene superato il concetto di valore di mercato, introducendo i principi di stima del property value, previsto dalla disciplina prudenziale delle banche. La definizione di valore di mercato si riferisce a \u00abl\u2019importo stimato al quale l\u2019immobile verrebbe venduto alla data della valutazione in un\u2019operazione svolta tra un venditore e un acquirente consenzienti alle normali condizioni di mercato dopo un\u2019adeguata promozione commerciale, nell\u2019ambito della quale entrambe le parti hanno agito con cognizione di causa, con prudenza e senza essere soggette a costrizioni\u00bb. Insomma, a che prezzo pu\u00f2 essere venduto l\u2019immobile in un determinato momento. Gi\u00e0 nelle interpretazioni di questa definizione cominciavano ad apparire elementi aggiuntivi, come la necessit\u00e0 di tener conto di fattori ambientali, sociali e di Governance \u2013 i criteri Esg, Enviromental, Social and Governance \u2013 che possono influenzare il valore della garanzia reale, come ad esempio l\u2019efficienza energetica degli edifici. E d\u2019altra parte nelle Procedure e metodi di valutazione un\u2019attenzione particolare viene assegnata all\u2019analisi del mercato immobiliare, non solo in termini statici, ma anche dinamici. \u00c8 previsto per esempio che il valutatore si occupi del filtering, ossia identifichi la situazione economica e sociale del contesto e in particolare il trend: assente, positivo (up) o negativo (down) delle dinamiche della popolazione in un determinato contesto urbano. Rispetto al valore di mercato le prime indicazioni sul property value tracciano confini diversi. Nel property value la valutazione deve rispondere a requisiti ampi: \u00aba. il valore \u00e8 stimato in maniera indipendente rispetto al processo della banca di acquisizione dell\u2019ipoteca, elaborazione e decisione in merito al prestito, da parte di un perito indipendente che possieda le qualifiche, la capacit\u00e0 e l\u2019esperienza necessarie per effettuare una valutazione; b. il valore \u00e8 stimato utilizzando criteri di valutazione prudenti che soddisfano tutti i requisiti seguenti: – il valore esclude le aspettative sugli aumenti di prezzo; – il valore \u00e8 rettificato per tenere conto della possibilit\u00e0 che il valore corrente di mercato sia significativamente superiore al valore che sarebbe sostenibile per la durata del prestito; c. il valore \u00e8 documentato in modo chiaro e trasparente; d. il valore non \u00e8 superiore al valore di mercato dell\u2019immobile laddove quest\u2019ultimo possa essere stabilito; e. laddove l\u2019immobile sia rivalutato, il valore dell\u2019immobile non supera il valore medio misurato per tale immobile, o per un immobile comparabile, negli ultimi sei anni per gli immobili residenziali o otto anni per gli immobili non residenziali o il valore al momento della concessione del prestito, a seconda di quale sia pi\u00f9 elevato 2. In sintesi, il property value deve essere sostenibile per la durata del prestito a differenza del valore di mercato che \u00e8 collegato a una specifica data. Il valore dell\u2019immobile non pu\u00f2 essere superiore al valore di mercato. Se c\u2019\u00e8 una dinamica di durata occorre quindi tenere in considerazione l\u2019evoluzione del ciclo immobiliare del segmento di mercato a cui appartiene l\u2019immobile e il valore di mercato deve essere considerato come valore massimo raggiungibile per la durata del prestito.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Conta anche la sostenibilit\u00e0. I fattori Esg\ne la location<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ma non basta. Nel property value entrano altri elementi per calcolare il rischio sia attuale che prospettico. I criteri Esg assumono un peso sia per quanto riguarda la performance energetica sia la resilienza all\u2019esposizione a rischi fisici e di transizione. Tra i rischi da tenere in considerazione emergono quelli ambientali, a partire dalla probabilit\u00e0 di eventi idrogeologici, sismici, climatici, vulcanici. Da considerare anche i fattori sociali, come la sicurezza dei luoghi di lavoro, i livelli di inquinamento acustico e atmosferico. Importante e da non sottovalutare la location dell\u2019immobile, la sua conformit\u00e0 alle normative di riferimento, la tipologia del bene e le sue caratteristiche, la sua fungibilit\u00e0 e flessibilit\u00e0, ossia la capacit\u00e0 del bene di mutare la propria funzione nel tempo e mantenere la sua attrattivit\u00e0 sul mercato. Ovviamente nel property value dovranno essere considerati unicamente quegli elementi che non hanno gi\u00e0 contribuito alla determinazione del valore di mercato per evitare effetti di double counting.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Asset speciali <\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Le Linee guida tracciano anche un quadro per gli asset speciali di maggiore interesse: le strutture commerciali della grande distribuzione organizzata; gli hotel e le strutture ricettive; gli sviluppi immobiliari; le aziende agricole e agroindustriali. Per i centri commerciali i fattori da tenere in considerazione sono quelli che determinano la performance: la location, con la visibilit\u00e0 e l\u2019accessibilit\u00e0; la dominanza rispetto al bacino d\u2019utenza; la geografia dei competitor; aspetti che attengono all\u2019attrattivit\u00e0 e al marketing. Per quanto riguarda hotel e strutture ricettive, il valore \u00e8 correlato alle potenzialit\u00e0 produttive dell\u2019attivit\u00e0 alberghiera. Entrano quindi in campo ubicazione, compresa la presenza di attrazioni come spiagge, centri congressi, impianti sciistici, musei, teatri; analisi di mercato, tipologie e stati occupazionali. La valutazione dei progetti di sviluppo immobiliare \u00e8 strettamente legata alla costruzione di edifici, alla realizzazione di infrastrutture, alla riqualificazione o modifica dell\u2019esistenze. Entrano in campo i terreni edificabili. Un approfondimento ricco di considerazioni \u00e8 dedicato all\u2019ambito agricolo e agroindustriale, interessato da profondi cambiamenti connessi alla sostenibilit\u00e0 della produzione e ai fattori Esg e che richiede necessariamente l\u2019utilizzo di approcci valutativi specialistici, considerate le molteplici specificit\u00e0.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Note<\/h3>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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1. Il Tavolo, costituito con il Protocollo d\u2019intesa del 25 novembre 2010 vede la partecipazione insieme all\u2019Associazione Bancaria Italiana, dell\u2019Associazione Societ\u00e0 di Valutazioni Immobiliari – Assovib, del Collegio Nazionale degli Agrotecnici e degli Agrotecnici Laureati, del Collegio Nazionale dei Periti Agrari e dei Periti Agrari Laureati, il Consiglio Nazionale degli Architetti Pianificatori Paesaggisti Conservatori, il Consiglio dell\u2019Ordine Nazionale dei Dottori Agronomi e Dottori Forestali, il Consiglio Nazionale dei Geometri e Geometri Laureati, il Consiglio Nazionale degli Ingegneri, il Consiglio Nazionale dei Periti Industriali e dei Periti Industriali Laureati e Tecnoborsa, con la collaborazione di Assoimmobiliare, Confedilizia, Fiabci-Italia (International Real Estate Federation), l\u2019Istituto Italiano di Valutazione Immobiliare, Isivi, la Royal Institution of Chartered Surveyors – Rics e l\u2019European Group of Valuers\u2019 Associations, Tegova.<\/p>\t\t\n\t<\/div>\n<\/div>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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\n \n DICEMBRE 2026 Nel valore dell\u2019immobile conta anche la sostenibilit\u00e0 nel tempo di Ildegarda Ferraro, Angelo Peppetti<\/a>\n <\/p>\n \n \n
\n \n <\/span>\n 12 March 2026\n <\/span>\n <\/div>\n \n \n <\/div>\n \n <\/div>\n <\/div>\n \n